樓市神奇痛苦指數

板塊尋寶：樓市神奇痛苦指數 

 

繼細價樓上車盤連環破頂後，輪到中價屋苑南豐新邨及黃埔花園接力創新高。如說現時樓價健康只是自欺欺人，活在泡沫當中最易令人失去判斷力。由泡沫演變到爆 破，時間冇得估。大行又好名嘴又好，去年至今年初紛紛出口術指樓價跌硬，踏入第三季陸續轉軚兜返轉頭，稱得上是有斷估無痛苦。

升穿15　進入爆煲高危區

但衡量香港置業負擔能力的指標，卻是真的非常痛苦。金管局今年3月公佈季報，入面提到兩個供樓負擔指標，第一是樓價收入比率，即大家不吃不穿不玩，人工全 拿去供樓，要買一個500呎的單位，要用15年。根據瑞信早前報告，1981年到了15就爆煲，1997年到了約15水平亦爆了。去年底有關數字已到15 水平，相信今年已經升穿15。這個痛苦指數，已經高過1981及97年水平。

另一指標是收入槓桿比率，即是用家庭月入中位數除以供款的比 率，目前約60%水平，意味家庭用六成收入作為供樓，數字遠比1997年時的超過100%低。不是反映目前供樓較1997年輕易，只是美國多番放水量寬 下，令目前息率遠低於1997年水平。1997年供樓息率動輒逾10厘，目前是2厘多少少，假設利率升3厘，至約5厘的正常水平，收入槓桿比率會升至 80%以上。

目前買樓定租樓，各陣營都有死硬派，樓市的泡沫吹到幾耐冇人知，重點係想點出無論是1981或97年，當時沒有人會料到，在 一片歌舞昇平下將有重大的政治及金融風暴發生，當危機殺到，樓價可以跌得很恐怖。1997年7月回歸前本港經濟增長7.5%，失業率處於2.2%超低水 平，通脹則達6.4%。金融風暴殺到，失業率一年間飆升至6%樓上，GDP負增長8%。經濟逆轉會快到難以想像，一年間樓價可以跌半。此時筆者無意鼓勵人 買樓或賣樓，只盼大家置業前考慮的不是目前有能力買（buying power），而是未來有能力守（holding power）。目前準買家盲搶樓，有能力但冇心理準備的，勉強難有幸福。

王昇
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本欄逢周二刊出