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2015年12月20日 星期日

建築費貴=樓價難跌?

趣BLOGBLOG:建築費貴=樓價難跌?


二手樓有下行壓力,近期多宗誇張低價成交,集中在三類別。第一是財務出現問題的業主,例如多按盤及單位已經資不抵債,被財仔賤賣套現;第二類是早年在港買 樓的內地買家,就算劈一、兩成,賬面利潤仍然可觀;第三類是單位質素欠佳(如凶宅或凶宅同層,以及遺產貨等),在市道轉壞及急欲出貨之環境,難免被狠狠鋤 價。
無論甚麼原因,成交了的價就變市價。在準買家角度,往往以最新一單成交作為準則(Benchmark),還低一成是基本步,更甚者是叫低兩、 三成博大霧。今時今日,撇除上述三類業主,大部份持貨能力仍然很強,高位降價一成相信是目前最大忍受限度,因此,二手成交估計會繼續萎縮,而樓價跌一成, 應該是今浪調整的幅度,直至另一個特大誘因出現。另一個誘因令樓價出現新一波跌浪,估計不外乎三個。

1)外圍經濟出現黑天鵝;2)政府撤銷辣招稅,令市場 供應驟增;3)發展商新盤及貨尾盤減價促銷。


近幾年,發展商講得最多的說話,是建築成本貴,樓價難大跌。本月上旬,國際顧問行凱迪思發表《國際建 築成本研究報告》,香港是亞洲建築成本之首,全球建築成本的排名,僅次紐約及倫敦。近年本港私樓建築成本每呎超過4,000元(不包括地價),最新說法 是,建築成本已超過每呎5,000元。
統計處有個建築工程投標價格指數,2003至2007年,指數介乎700至850水平,每年升幅只有低單位 百分點。但隨着多項大型基建及復建居屋等,指數由2009年第二季的983點,升近一倍至今年次季的1761點,而過去三年累升23%。事實上,政府今年 4月曾公佈委託顧問研究顯示,佔建築成本35%及50%的建造業工人工資及材料,在過去三年分別上升34%及7%,從而令整體建築成本累積上升21%,當 中勞工成本佔升幅12%,建築材料成本只佔4%。
由統計處公佈的建築工程工資及材料成本指數,亦得出類似數據。土木工程及建築合約的綜合工資,過 去三年累升34%及45%,但部份建築材料成本已經出現明顯跌幅,其中瀝青跌價一成、金屬模板跌價逾兩成、鋼筋更加超過四成。在內地原材料價格持續走弱的 環境,可以相信,建築材料價未來易跌難升。

建築股一窩蜂上市似見頂

今年是建築工程股上市的豐收年,初步統計,年內上市或即將掛牌的建築工程股,無論主板及創業板,數目超過15家,撇除創板相關股,在主板上市的工程股甫上 市即潛水。行業一窩蜂上市,與其說市道好,我卻估計行業盈利似有見頂之勢,趁最好景、估值最高的時候上市抽水。就算往後業務唔掂,卻可成為賣殼的熱門對 象。
近年湧現的建築顧問公司,會向工程公司收集物料價單,通報抬高物料價格水平,而建築工程尤其向下分判的,分判商亦會在項目投標時聯手托高價格。《競爭條例》正式生效後,這些動作可能違例,或有助建築成本下降。
曾 幾何時,羅素街是全球最貴租的街道,今日已經五、六折大減價。同樣道理,香港建築成本全亞洲最貴,亦不代表將來只升不跌。建築費貴只是發展商冠冕堂皇賺到 盡的藉口,去到最後,還是離不開供應及需求的大原則。當發展商用到超高成數按揭,助準買家上車也未能成功出貨,明年或回歸現實,直接減價,昔日甚麼建築費 貴、樓價難跌的藉口也會消失,這是樓價下跌的第二波。

股榮
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