新盤劈價陸續有來

老樓周記：新盤劈價陸續有來

本文出街之際，美國聯儲局已落實加息時間，也結束了十年低息周期，但會加多少或者對樓市影響有多大，那便是一眾業主與準買家要面對的問題，業主層樓係自用的話就無謂諗，賣咗去邊度住？買家則要預期頂多可以接受幾多次加息，有份工的便穩定啲。
假 如一層400萬元的物業，按七成利率2.15厘計算，25年分期，每月供款約12,073元，經過銀行壓力測試後（加3厘），月供23,735元，最低收 入27,690元，家庭收入3.4萬元才穩陣；假如增加0.25厘，月供增加至12,421元，增加348元，銀行壓力測試後增至28,379元，家庭收 入需逾4萬元，雖則供款增加不多，但要求在壓力測試下的保險線大增6,000元。
換句話說，假若聯儲局每加一次息，便有邊緣家庭被摒出按揭門外， 這便是近期一手盤透過旗下財仔向用戶借出超出七成按揭的原因，使到這班中低收入家庭客可以置業上到車，為旗下新盤鎖定買家。每加息一次，一手價與二手價的 溢價除了收窄之餘，更出現一手價平過二手價，同區二手成交將呈現骨牌式下跌，縱使願意減價的業主，亦更難找到買家，除非再減多啲。
一手要活下來，也要符合市場預期把樓價定得更有吸引力，才會引起市場注意，若如元朗兩個新盤以貼市價開售已不屬吸引，看來更平的新盤陸續有來，引發骨牌效應式互相減價爭客。

劉兆昌
資深地產傳媒人
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