2015年12月11日 蘇振顯 專家評論

999年期地契特色

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最近有報章報道999年期地契情況，亦有記者訪問我對這類地契的意見，可以和大家討論一下999年期地契的特色。
這類地契都是香港及九龍開埠初期批出，早期批出香港島土地就以Inland Lot No. XYZ為編號，所以最早開發的中環及上環地段都是IL XYZ，年期是999年。在九龍的就叫Kowloon Inland Lot No. XYZ，簡寫就是KIL XYZ。開埠初期香港及九龍已開始填海，這些填海或近海的地段就叫Marine Lot(ML)，香港島叫ML，九龍半島的叫KML。
上述的批地大致上是跟英國的批地方式，當年因為香港及九龍半島是割讓給英國，就以永久管理為土地行政的大原則，地契條款當時非常寬鬆，一般無用途、 上蓋面積及樓宇高度等目前新批土地常見的嚴謹限制，這些原先無用途限制的999年期地例子有太古城，它的地段編號是QBML No. 2(Quarry Bay Marine Lot)，前身是太古船塢，1900年批出，面積約230萬方呎，每年地租只是16元。
這類999年無嚴謹限制的地段，是發展商的首選，原因是999年期相對目前新批50年期的地有不少好處：第一當然是年期長很多；第二是年租非常低， 多是數十元一年，新批的土地年租以差餉估價額3%計算高出很多；第三是多無嚴謹的地契限制；第四是這些土地都已完成建築契約，地段本身有滿意紙或已發出官 契，並不像新地契需要在一定年期內完成建築發展；第五是如果要補地價，發展商議價能力很強。
大約20年前我處理港島一幅999年期的大型住宅發展改契補地價個案，因為新地契年期縮為75年，在這個999年期的環節上地價減了超過1億元。如果地契是無用途限制，更改土地用途應該是毋須補地價，但很多時因些微的土地界線改變，或其他變動仍然是需要修改地契的。
在地政署土地行政的角度，是盡量在新批土地或改契的地契上加上嚴謹的發展及用途限制，所以就算有很輕微的情況需要改契，地政署都會要求或游說這類 999年期地契申請人進行送地換地的程序，申請人要將999年期只有數頁紙的寬鬆舊地契送給政府，再由政府發出50年期加上嚴謹限制有幾十頁紙長的新地 契，新地契會加上土地用途、樓面面積、上蓋面積、層數、樓宇高度、車位比例、交通出入口、斜坡維修、綠化要求和建築期限等條款。
基於999年期地契的好處，發展商一般會抗拒送地換地的要求，但最後都可能會投降，一是不想因爭論拖長申請時間可能令補地價上升；二是因為項目發展完成後多是全出售予小業主，那麼整個項目全部套現後，地契是999年或50年對發展商來說是沒有太大關係。
蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理

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