趣BLOG BLOG：
毒過「負家產」的計劃

黃子華棟篤笑入面，有一幕講樓市特別深刻。「不嬲以為『冚家X』係一句好毒的粗口……但係我𠵱家先知，有句嘢毒過呢句好多，嗰句就係『負家產』……當你唔夠錢，你要賣層樓，你首先要變賣晒你所有嘅家產，你先至可以填到條數、賣到層樓。但係你層樓咪你所有的家產囉？咁我就係賣唔到層樓嘛，咁我點賣層樓呀？無錯，你就係賣唔到層樓㗎啦。所以『負家產』的意思就係你要背負住呢層『冚家X』供佢一世」。
負資產的噩夢，很多人未經歷過，包括現時樓市生力軍的80後至90後一群。但只要你保住份工、繼續供得起，銀行打開門做生意，正常按揭不會隨便call loan，只是心理上不好受。不過，新地錦田北鄉郊新盤Park Yoho，上星期推出奪命的「至高無上King's Key120」，按到樓價120%，其中貸款95%作新樓按揭，餘下貸款25%用作轉按現有物業至新地財仔，絕對是比負家產更毒的計劃。
King's Key120的魔鬼陷阱，是免入息審查，一個大學生剛畢業，渴望上車，首期未有，父母只有自住快供滿的物業，首期未能協助。新地這個「120」計劃，恍如救星般，阿仔買層500呎、盛惠500萬元的Park Yoho，首期25萬元，新地財仔借九成半給你。
怕買家仍然手緊，財仔借多25%給你。剛好父母層樓仍有100萬元按揭未還，新地畀多125萬元你，還完之後，剩餘25萬元裝修，這個一層變兩層的劇本，被發展商包裝得「至高無上」。實情是，新買的一層樓，故然要抵押予財仔，另一層「被贖回」的單位，只是由抵押予銀行，變成完完全全抵押給發展商財仔。

樓價只要跌多過5%，你層新樓就變了負資產。唔緊要，這個計劃有三年時間，第一年，供息不供本，息率是P-2.85厘，首年供息10,750元。第2及第3 年變番正常，假設利率不變，月供多1.4倍，至25,871元。第4年起做唔到銀行按揭，可向新地申請新按揭，年期做到25年，但要提供入息證明，按息P 減1厘，較目前銀行息貴近2厘，月供超過3萬元（以目前銀行壓力測試，月入要超過7萬元），變相要買家3年內賣樓。先𠱁年輕買家入局，3年後樓市倘急轉直下，隨時攞你命。
今年間間地產商淪為財仔，為樓盤買家借到盡，以避金管局按揭規管。新地這招，說穿了，就是用現有單位擔保新買單位的差價。在風險管理上，發展商變相有兩層樓抵押在手，對沖了樓價急跌的最壞預期，新地計到數，反而採用這個計劃的準買家，遇上惡劣情況，就是賠了夫人又折兵。

假設樓價3年後跌了20%，新單位價值由500萬元變成只有400萬元。業主因經濟或失業等無力供樓，要賤價400萬元沽貨，業主仍然欠新地財仔百餘萬元。屆時年老甚至已退休的父母，倘未能成功向銀行申請按揭償還逾百萬元，原先父母自住單位恐被財仔視為銀主盤，要強制拍賣。一間變兩間的美夢，到頭來，自己上車的物業賤賣了，父母退休歸老的物業也賠了，三、四十年間辛苦經營的一切，三年間變成一無所有，諗起已覺得痛。
今年父親節最好的禮物，可能就是「老竇，唔好幫我買樓」。

股榮
https://www.facebook.com/stockwing1