中央介入香港樓市

曾淵滄專欄：
中央介入香港樓市

五礦地產（230）投得油塘一幅土地，標價40億元，呎價突破7,000元，比市場預期高許多。近幾年本地地產商開始面對來自內地國企地產商買地的競爭， 內地國企地產商來香港買地自然不是自己決定的，若得不到中央的批准，是不可能隨意到香港；到香港買地也涉及龐大外滙的轉移及影響香港房地產市場的現況。
五 礦地產以高於市場預期的價錢投地，說明志在必得，也說明本地地產商已經聯合起來，大家出低價投標，希望可以降低地價成本，提高將來的利潤及操控將來賣樓的 時間表。現在，多了內地國企地產商的介入，搶高了地價，賣樓時間表也會配合該國企上司所定下的策略。很明顯，中央政府已經不允許香港土地的開發操控在香港 極少數的地產大亨手上，準備加入成為遊戲的新成員。

內地房地產業肯定更複雜，有國企、民企、一線城市、三線城市，不同城市的樓價榮辱不同，萬科（2202）更成為國企、民企鬥爭的磨心，誰是最後的勝利者仍然不知道。
渣打（2888）去年下半年出現虧損，股價跳水式下跌，想不到今年上半年就轉虧為盈，短期內應仍有炒作條件，此股52周高位是111元。
日 本安倍振興日本經濟的大計劃雷聲大、雨點小，令市場失望，本來人人以為安倍挾近期參議院選舉大勝之後可以隨意印鈔票，但現在宣佈的印鈔規模令市場失望，從 陰謀論角度，安倍之所以不能強壓日圓滙價，很可能是美國反對，美國不希望日本太過壯大，不希望日本通過日圓貶值來提高競爭力。

曾淵滄
財經評論員

曾淵滄 

檢視此主題完整版

• http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm
  【明報專訊】我在《梁振英出任行政長官的前因後果》中，已經清楚地預言出，今後香港的政治走勢，這兩年的事實證明了，我的預測正確到無倫，而在前兩日，一則新聞是，香港投地的初哥保利置業(0119)用39.23億元的高價投了啟德的一塊地皮，這又引起了我的注意。
  
  
  我曾經說過，在梁朝時代，中資地產公司會大舉入侵，搶奪本地地產霸權的地盤，所以，我一直批評，那些認為梁振英政府同地產商勾結的評論，是錯判了局勢。問題在於，在地產市道看跌的今天，中資公司用高價來投地，會不會虧本呢？
  
  中資高價買地不會虧本
  
  答案是﹕當然不會。這正如當年在回歸之前，信和置業(0083)用高價投了在柴灣的地皮，結果遇上了金融風暴，樓價大跌，香港政府為了避免它虧本執笠，便容許它大幅提高地積比率，以收回成本。
  
  所以，今日的地，中資公司可以用高價去投，因為萬一虧本了，政府也會有優惠政策，可以讓它翻本，例如提高地積比率。但是，同樣的價錢，香港的地產商就不可以投了，因為它們並不享有政策的優惠保障。因此我預期，在今後的未來，投地將會是中資的世界，香港人無企也。
  
  那天同沈大吃午飯，這位好朋友常常有好益我，又識飲識食，我自然不敢怠慢，帶了他到國福樓。國福樓的平均水準比不上福臨門咁企理，但有十幾味菜，食到我 口郁郁，所以常常去。那天叫了一個例湯，一道蛋白蒸蟹蚶，梅菜扣肉，一碟菜，食到沈大大聲叫好，話以後一定要常常來，我作為東道主，都好有飛屎。
  
  [周顯 投資二三事]
  

檢視此主題完整版

樓市暢旺 中資紛湧港投地

    自1997年後沉寂本港樓市已久的中資發展商，近期再度活躍起來，其中中國海外（00688）近年從政府賣地及私人市場購入多幅地皮，吸納近96萬平方呎發展樓面。
　　而華潤創業（00291）、越秀地產（00123）等亦謀求重建旗下4個項目，所涉及總樓面面積更多達340萬平方呎。
中海外斥資57億 投得7項目
　　中國海外早於1997前已經進軍本港地產市場，及後於1997年亞洲金融風暴損手，而轉趨低調。惟隨樓市復甦，旗下多個豪宅重建項目均帶來可 觀利潤，令其再度積極拓展在港業務，近年斥資至少57億元投得7個項目，涉及約96萬平方呎發展樓面，日前則以25.38億元投得鴨洲地皮，屬集團 1997後最巨額投得的官地。
　　另外，內地龍頭民企發展商雅居樂（03383），繼與南丫島「島主」李建強合作發展南丫島博寮港項目後，集團副主席陳卓賢亦以私人名義以7億元投得西貢碧沙路地皮，樓面地價達21,349元，創新界區官地新高呎價。
　　理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，相較內地樓市長期處於調控措施下，前景未明，近年本港樓市暢旺，增加中資發展商對投資本港項目的興趣，而內地發展商如雅居樂等在港上市多年，開始了解本地市場運作，亦增加其涉足本地市場的本錢。
央企水頭足 投地出價較進取
　　另一方面，他又認為，中國海外、中國中冶（01618）等國企發展商進入本港市場，亦有配合中央提倡央企「走出去」、國際化的色彩，而這些央企 擁有龐大的資金、資源，令其在投地時出價上能夠更為進取；同時，亦能透過自身在內地較完備的網絡吸納內地客源，與近年內地客來港買樓的趨勢配合。
　　至於曾於1997年時大舉來港發展的招商局國際（00144）、越秀和華潤等，近年已轉趨低調，除了招商局上月以12.8億元購入一幅青衣物流地外，其餘越秀、華潤正部署重建旗下多個項目。
　　華潤近年除了以6億元翻新灣仔華潤大廈高座外，而擬將低座香港展覽中心重建成一幢18層高酒店，涉及約10.76萬平方呎樓面。此外，集團亦與 新地（00016）、嘉里（00683）合作，希望重建長沙灣潤發貨倉碼頭及比鄰的嘉里鴻基貨倉成大型商住項目，涉及近1,700伙，屬於華潤在港最大型 項目之一。
中小型發展商 「北上」後回流
　　除了有中資財團因應內地調控措施而湧港外，部分「北上」發展的中小型發展商亦有回流象，如近年主攻天津房地產的高銀金融（00530）去年亦 以34.32億元購入九龍灣商業用地，而近10年到內地、澳門等地發展的俊和集團（00711）亦於年初表示會將地產發展重心轉投本港。
香港經濟日報 2012-3-29

港人置業夢碎 梁振英助中共搶地

【人民報消息】中資及來自大陸經香港待洗的黑錢大舉湧入香港房地產市場，令樓價高企。日前一名孝順女因買不起樓，無法令家人有個安樂窩，置業夢碎，黯然跳 樓亡。6月16日（週日）上千名市民上街抗議政府盲搶地，大學生都走上街頭，但香港特首梁振英卻充耳不聞，17日出席行政會議時，更引用所謂中大民調，繼 續為中共搶地鋪路。
香港普羅市民要買樓已難上加難，中資及大陸通過香港待洗的黑錢更注入攻香港樓市，加入搶地行列。當中，出身測量師的香港特首梁振英，更公然以政府名義搶地，向中共獻媚，成為主要推手。
據萊坊6月最新發表的2013年首季《全球樓價指數》報告，截至今年3月份，全球樓價按年平均上升百分之6.6，上升幅度為2010年第二季以來最大。香港住宅樓價全年增幅最大，上升百分之28。中國大陸住宅價格則按季增幅最大，達至百分之10.7。
引民調誤導市民 梁振英堅持「搶地」
結 束訪美行程後，香港行政長官梁振英17日出席行政會議，除續迴避有關斯諾登洩密風波的提問外，更罕有地主動向傳媒提出根據中文大學17日發表的民意調查， 聲稱七至八成的人，認為香港缺乏土地，及支持新界東北新市鎮發展，所以政府要解決土地樓房、樓價高、租金高的問題，會繼續增加土地供應。
中大調查中，八成人不接受為了增加土地而影響自然生態、七成人不接受為了增加土地而減少綠化地帶、六成人不接受為了增加土地而破壞居民的原有生活方式，這顯示大多數人不希望盲目發展，犧牲保育。
反對發展新界東北計劃的環保觸覺主席譚凱邦亦表質疑，梁振英引用的中大報告偏頗，「問卷設計很有引導性」。
他說，其實香港面臨的不是土地不足的問題，而是土地分配的問題。「很多土地都是給私人樓，發展商賣得很貴，這才是核心問題」，他質疑再多的土地供應，如果政府不去處理樓價太高的問題，依然問題多多，「應給多一些土地起公屋」。
主推「港人港地」 落中資地產商
另外，梁振英上任後主推的「港人港地」計劃，聲稱助香港人置業上車。但諷刺的是，本月初，首批啟德「港人港地」兩幅地皮，最後竟然被中共國企「中國海外」，力壓十多個香港地產發展商，以45.4億巨資獨奪，當中可建86.3萬平方尺住宅，每尺樓面地價已過5,200元。
近年中海外積極在港投地，而且專投豪宅地，版圖已包括九龍塘、何文田、九龍城等多幅市區靚地。紅色資本踩入本港地產界，商界中人士無不議論紛紛，有評論均質疑，梁當日在部份官員反對下仍硬推「港人港地」，不禁令人猜測實際是為中資搶地開路，對付港資地產商。
香港財經分析員財子質疑，如果屆時新界東北發展計劃落成後，這塊靠近深圳的肥水，「是否也會成為中共資金搶地的目標之一，值得觀察。」
香港房地產成中共洗黑錢管道
是誰在推高樓市？香港媒體報導稱是大陸富豪。大陸富豪帶著千萬現金豪買樓的報導，不斷登上報紙版面，數碼之大，出手之快，讓港人看得目瞪口呆。即使港府徵收雙倍印花稅等所謂辣稅重招，但對於出手闊綽的大陸富豪，根本不算什麼錢。
「很多大陸人來香港買樓，都是洗黑錢的一個管道，所以這些稅對於他們根本不算什麼，反正錢都不是他們的錢，所以再貴也買。」財子說。另外，大陸的新移民又數以百萬計，要找個「香港人」代理買樓，根本易如反掌。
香港媒體早前亦報導，一名61歲住在公屋的老婦，和22歲的深圳男子羅俊城，分別為中共洗錢68億港元和131億港元，因而被重判10年左右。可見在香港洗黑錢的數目之大。
根據大陸《經濟觀察報》報導，據不完全統計，2010年大陸非法資金外流是4,120億美元，2011年達到6,000億美元，2012年估計已突破10,000億美元。2013年的非法資金外流規模將達到15,000億美元。當中，很大部份流向房地產。
這股樓市泡沫風險持續增強，據中共喉舌媒體《人民日報》報導，最近，隨著美國等西方國家經濟趨向好轉，熱錢開始撤離包括中國在內的新興經濟體。文章引述分析指，熱錢流出可能導致大陸資產價格泡沫破裂，加劇金融風險。△