財經評論：剃金管局眼眉

財金官員一直苦口婆心叮囑市民買樓要量力而為，要計算負擔能力等，金管局總裁陳德霖於立法會上指，樓價和巿民的收入及購買力嚴重脫節，叫市民留意支持樓價 上升因素是否出現變化。不過，直至目前一刻，金管局也難確定樓市是否已呈下行趨勢，該局指，要觀察多項因素，包括市民的收入會否下跌、經濟增長會否放慢 等，才能斷定樓市下行周期形成。

發展商見招拆招

然而，現時樓市最受影響的，只限二手樓市，業主無誘因賤賣物業，因金管局在樓市上升周期時實施逆周期措施，大幅收緊樓按成數，業主借貸少，息口低，除非 「等錢使」，在財務上有急須套現或需要調動資金，否則業主難大平賣。買家則靜觀其變，期待加息衝擊樓市，於樓價下瀉時執平貨，導致二手樓市「唔買又唔 賣」，一池死水。
最着急的乃每年靠賣樓收益回籠的發展商，隨着金管局閂水喉，不讓市民過度借貸，700萬至1,000萬元物業，銀行一按上限只借樓價60%或上限500萬元，即首期至少要40%，財雄勢大的發展商自行拆招，索性做埋銀行，承造高成數一按。
恒 地（012）的尖沙嘴凱譽屬千萬豪宅，卻承造樓價達85%按揭，比一般銀行只借樓價50%多出35個百分點，淡市下兩周極速賣118伙，總額16億元。九 建（034）由紅磡環海．東岸提供樓價85%一按，逐步升級，至系內現樓堅尼地城加多近山，一按升呢至高達樓價90%，明言免入息審查，免壓力測試，懶理 金管局甚麼過度借貸提醒，散貨至上。
買家付樓價10%就成業主，二手市場動輒付樓價40%至50%作首期，一手市場贏硬。假若買來收租，二手樓要付半數樓價，但發展商旗下財務公司不受金管局規管，買家可逃離監管法網，即使付10%首期出租都「吹佢唔漲」，金管局能奈發展商甚麼何？

記者：湯家明

辣招影響樓換樓？

10/04/2014 

 

要知清楚世情、或者市況，與的士司機傾談是一個好的方法，因為他們可以接觸到不同界別的人，而且與乘客也是相遇在屬於私人空間的車廂內，所以的士司機見證了民生、對市場變化甚至可以說是瞭如指掌，許多時我在生意上有重大決定的時候，都會和的士司機傾一傾。
日前我一天內就坐了兩次長途的士，發覺兩位司機最近也打算置業，但置業的方式不是傳統主流的樓換樓，而是買多一層。


避辣招課稅 寧願多買一層

其 中一個司機洪哥，他的兒子長大了，於是這位廿四孝老竇打算幫他給首期，然後讓兒子自己供樓，問他為何不「樓換樓」去換一間更大的屋一起住？他也說曾經考慮 過，但有多項「辣招稅」情形之下，卻擔心如果兩三年內出現了經濟或者困難時，便要面對懲罰性稅款了，於是將現有供滿的單位繼續保留，然後用兒子首次置業的 身份去再買樓，既可保本，又可以為兒子打算！更加也避免了樓市辣招可能引起的困擾！我聽了後倒覺得這個可能是樓市辣招下形成的新常態。市場是有生命的，他 會隨着市場上的成本和風險作變化及衍生的，辣招的稅項一樣會衍生新市場模式，甚至新的投資方法！
以上只是一個個案。但如個案是愈來愈多出現，我們 就要小心以上的模式是反映一個家庭的置業變化，除舊模式的樓換樓，即一層細換一層大外，現在偏偏就是少了人放盤！以前是一百個家庭再置業可能衍生到一百個 需求和一百個供應，現在是一百個家庭只衍生一百個需要，失去了一百個供應！
另一個同一日我遇見的士老友是菁姐，她也面對細樓換大樓的需要，不過她 也決定多買一層，也是在避免納辣招稅之餘，給自己下一代有置業的機會，她是香港典型的小市民，想接媽媽搬入自己供滿樓的家中，然後多買一層讓初出茅廬的兒 子獨立。一日中見到兩個案以買多層樓去代替以前的以細換大，先不談這個模式受到多少樓市辣招所影響，但不願放盤的風氣顯而易見！

（轉載自etnet財經•生活網etnet.com.hk）