冇樓擔心 供樓憂心

青心直說：樓市降溫靠誰

金管局總裁陳德霖早前說，現時樓市情況，逆周期措施是有加碼空間。同日阿里巴巴創辦人馬雲亦暗串香港廿多年來，一成不變只顧地產，無疑予人印象，是本港及 內地高官、高手齊對樓市過熱發功。但要樓市真正降溫，政府說的沒有份量，地產界以外巨賈亦沒有說服力，除非是李嘉誠、一眾發展商或業內具代表性人物，公開 呼籲不要盲搶樓，才可以收效，當然他們一定不會倒自己米吧！

冇樓擔心　供樓憂心

香港人真是病了，尋磚頭夢越來越白熱化；有樓一族想盡快細屋搬大屋；沒有物業在手的，不惜一切要盡快上車，久而久之，現時每周公佈的樓市指數，已等同一個 每周創新高的恐慌性追貨指數一樣。的確，自置物業有個安心，免受不斷被業主加租之苦，而做人亦但求在可能範圍內既滿足自己，既開心亦要安心。掉轉想一想， 若因要冒手頭掹掹緊之險膽粗粗搶樓，左借右貸、按到盡，屆時就算有磚頭的安心，但代價反而是高槓桿的憂心。
無疑社會財富增加，買家實力遠超從前， 但只要市場氣氛一旦有變、外圍環境有任何波動，今天仍以成交價作為估價指標的一眾銀行，是可以因為估值不足為理由，追收差價的。十多年前太多業主飽嚐過補 差價之苦，現在沉醉於已經歷十年樓市上升周期的一眾，或者未必了解當時的情況。正如每次股災，都有新一批未被追過孖展輸爆廠的股民淪為苦主一樣。
近 期樓市的瘋癲程度，到底價格合理與否，已經不是討論的重點，但需要留意的是，作為心急買樓的一群，務必切忌以自圓其說的態度，將明明不合理的價錢，去自我 合理化。好像一個索價過萬元一呎的公屋單位，以現時的環境以任何角度量度，既不合理，亦難有上升空間，那又何必要強加或堆砌理由，去說服自己呢！
樓 價很貴，香港人既批評地產霸權，又埋怨業主叫價進取，但高樓價不斷，買家亦有責任。須知市場功能重點之一是，買家對不合理價格是手持有反對一票去說不的， 既然覺得物非所值，既然定價太不合理，準買家大可以放棄念頭。相反，他們越肯承價高追，高樓價情況就越會被情緒主導形成的因素，而得到合理化。市場力量既 可以令樓價衝高，市場力量其實都有能力令市況降溫，為甚麼要靠政府？

胡孟青
獨立股評人

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信報財經月刊新增了 2 張新相片。

A股飆升 陶冬：中國政府打劫老百姓
去年A股升幅冠絕全球，瑞信董事總經理兼亞洲區首席經濟分析師陶冬接受二月份<信報財經月刊>訪問時預測，A股的升勢將持續，背後的理據並非 中國實體經濟或企業盈利轉強，而是因為政府正在利用「證券化」（asset-backed securitization）打包的方式，借助股市的渠道將流動性注入實體經濟。他幽默地說：「美國投資者有句話Don't fight the Fed，來到中國應換成Don't fight the communist。」

節錄二月份《信報財經月刊》
IPhone/iPad版：http://bit.ly/hkejmonthlyapp
E-mail：hkejmonthly@hkej.com
被問到過去A股的上漲是否與實質經濟表現不符？陶冬表示，目前A股的上漲，的確與經濟預測的增長、企業的盈利背馳。「今天中國的資金流動性超高，而且政府 要把它弄得愈來愈高。為什麼？因為銀行不借錢了，影子銀行也在收縮，政府想把流動性注入實體經濟之中，資本市場就成為主要渠道。」說穿了，A股上漲的幕後 推手正是中央政府，當中最關鍵的措施是「證券化」（將銀行資產和地方基建項目證券化）。「中國政府要把過去銀行亂七八糟的貸款，都用『證券化』打包，把負 債轉嫁出去。接受的一方可能是老百姓，也可能是銀行。」
這樣把負面資產轉換一下，從銀行的賬面上看來，以往的損失會變成現在的投資，事實上不良資產並無消失，只是令其出現違約的時間往後退，實際問題並未解決。 「過去有違約風險，將來還會存在。你打了包，銀行（賬目）看上去好像稍微漂亮一點。我覺得短期來說，中國出現系統性違約風險的可能性會減少，但這只是把風 險往後退，推得更高，更多的往老百姓那邊蔓延。長遠來說，絕不是一件好事。」
天下烏鴉一般黑
那麼，政府豈不是在騙老百姓的錢嗎？陶冬聽後笑指︰「中國政府騙老百姓已不是今天的事！這幾年中國樓市、股市的上漲，講穿了就是把民間超高的儲蓄，拿出來 填公共財政的洞。」以房地產市場為例，政府把房價炒高以後就賣地，老百姓嫌銀行利息低不存錢，就用理財產品以高利率來利誘吸存，現時兩者行不通了，就改以 「證券化」的名目，引民間資本入股市，把政府的財政周轉起來。
他慨嘆謂︰「全世界的老百姓都是悲慘的，天下烏鴉一般黑。你以為歐洲政府不打劫？一樣在打劫。你看看稅增了多少！你以為日本政府不打劫？哪個政府不是在打老百姓的主意，引老百姓的錢出來為財困解套，這不是中國政府的專利。」

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