樓市風雲：樓市不死三大原因

近兩年的香港樓市，已成不死神話，樓價不斷上升，但仍有上一輩的樓評人不斷唱淡，堅持看淡的理由不外是樓價太貴，一手樓會壓低二手樓價，以及明年加息的因素，可是這些陳腔濫調早已不是阻礙樓價上升的主因，為了釐清原因，這裏會點出樓市阿伯看錯市的三大方向。

首先，現時的樓價太貴，這點似乎十分有理，但現時上升最勁的是超細單位的一二手盤，參與的買家有資深投資者，也有初次置業者，這些單位呎價高，但單位細至300呎以下，因此整體售價仍然是初次置業者能承受的範圍內，至於投資者亦以此原因作入市考慮，加上租金上升快，所以入市絕不手軟。所以樓價呎價雖貴，但整體入市門檻低，造就了現時入市的熱潮。

其次，樓價阿伯早前說，一手盤呎價不斷下調，最終會逼使二手盤業主減價求售。現實的情況是，一手盤減價至二手盤的二手價後，立即售罄，向隅的買家反而向二手盤埋手，基於二手盤供應亦不多，在買家追逐下，呎價反而越賣越貴。
第三，現時市場又認為明年美國加息會成為看淡樓市的因素。事實上，加息真的會加大供款負擔，但最重要的是，現時租金的升幅平均每年達一成以上，而承擔租金的升幅壓力，比預見承受供款壓力的升幅明顯大得多，故不買樓的用家，交租壓力更大，故加息對買樓客並不可怕。

何熊輝
樓評人

地產潮文：層樓會變廢紙？

香港人未必關心香港有否真普選，但一定關心自身的物業能否長升長有。近日有中方官員對英國外交事務委員會主席Richard Ottaway表示，中英聯合聲明的有效期是由簽署時的1984年至回歸時的1997年，現時已失效。由於中英聯合聲明和基本法均有保障私有財產權的條文，假如情況屬實，香港物業的私有財產權的法律基礎將會變得極度脆弱，不少港人畢生積蓄很可能付諸東流，後果不堪設想。
中英聯合聲明的附件三和基本法第121條指出，年期於1997年6月30日以前屆滿的已批出土地契約，均只需按土地應課差餉每年繳付租值3%的租金，便可續期至2047年6月30 日而不需補地價。假如中英聯合聲明失效，這些土地和樓宇業主可能需要即時補額外地價，對不少業主構成負擔。另原本保障新界丁屋相關土地的條款亦會作廢，新界原居民的土地權益也會大受影響。
基本法就是根據中英聯合聲明列明的方針所制訂，當中第6條保護私有財產權；第105條更保障財產的取得、使用、處置和繼承權，並指出徵用財產的補償應相當於該財產當時的實際價值，這些條文為香港房地產市場的興旺提供重要法律基礎。作出任何投資決定前應該慎重考慮。如今中央政府對法律和契約的信用已經備受國際社會質疑，假如中央政府不及時澄清有關中英聯合聲明失效的言論，將會帶來另一次信心危機，香港物業有可能變成廢紙，而「置業帶來財富增值」的成功方程式將會從此消失。

地產小子
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