中國樓市會崩盤嗎？ 2014年02月26日

易人快語 - 易憲容
中國樓市會崩盤嗎？ 

 http://www.am730.com.hk/uploads/articles/195841/139336027357911photo.jpg

2014年02月26日

從這幾天內地財經新聞看，市場最關注問題是當前房地產泡沫是不是即將破滅？或樓市發展是不是已出現拐點？當然，市場對這個問題為何如此關注？原因如下：一 是1月內地三、四線城市房價開始全面下跌；二是杭州房地產市場全面拉開價格競爭戰；三是商業銀行開始不把住房按揭貸款當作是優質資產，並全面減少對房地產 市場貸款，甚至有些銀行停止樓按或把按揭息全面提高；四是由於這些資訊即時令A股市場房地產上市公司暴跌，這顯示市場不看好今年內地樓市。
對於這樣多的資訊，其實最重要是兩個方面。一是一些城市房價正在下跌，如溫州、鄂爾多斯、常州、三亞、杭州等。二是傳出商業銀行不給房地產企業及購房者貸款。這兩方面的資訊對內地樓市影響一定會很大。
那麼，內地樓市真的要崩盤了嗎？房地產泡沫真的要破滅嗎？這些問題市場眾說紛紜，爭論很多。如果以政府公布的數據、如果是地方政府和房地產開發商、如果以早期進入市場投資者角度、如果以所要購買的住房是由他人買單，那麼這些人會認為內地樓市沒有泡沫。
但對於任何一個城市中低收入居民來說，只要他進入當地住房市場，其價格一定是高不可攀(2010年社會科學院研究報告指，當時房價有85%以上居民沒有支 付能力購買)，更不要說甚麼房價收入比及一、二線城市的房價了。十多年來，內地每個城市幾乎都打造一個比舊城還大的新城；看看有多少地方住房空置(在海南 博鰲，一個可住幾百戶的社區，只住了幾戶人家)，有多少「鬼城」、「睡城」就知道房地產泡沫有多大了。這根本不需要再討論(不信，請到中國這些城市走 走)。
既然內地樓市存在巨大泡沫，那麼當前跡象表明是不是這個泡沫快要破滅呢？其實，房地產泡沫破滅不破滅主要看以下幾點。一是當前樓市的性質是甚麼？如果樓市 以投資者為主導，即住房是投資品，它是賺錢的工具，那麼，其價格是由預期來決定。而投資品的市場預期既有基本面因素也有非理性因素。如果金融條件好(如利 率低、槓桿高、貸款容易獲得)，再加投資者認為樓價續漲，那麼這時投資需求可無窮大。如果投資者預期樓價下跌，需求立即降至零。所以當前內地以住房投資者 為主導的市場，房地產泡沫是否破滅就看投資者對住房市場預期。
而住房投資者預期的決定性因素，又取決於以下兩個方面，一是內地銀行信貸條件，因為前十年內地房地產市場繁榮就是這個條件推動。早幾年，內地銀行一直把住 房貸款，特別住房按揭貸款作為優質資產，所以拼命向房地產市場放款。但今年來發生了較大變化，銀行對住房貸款的看法發生根本性逆轉，開始把房地產作為高風 險的行業，不向或減少向房地產市場貸款，即使向房地產業貸款也要把利率提高。
也就是說，今年以來內地住房投資的金融市場條件發生根本性變化，不僅利率上升，而且槓桿率下降，銀行貸款不易獲得。在這種情況下，或是投資者無能力進入市 場，或是投資者的預期改變不願意進入住房市場。在這情況下，房地產市場的預期可能出現全面逆轉。如果預期逆轉，住房投資者的需求會直線下降，甚至於投資者 紛紛離開市場。房地產泡沫就可能在這種過程中破滅。
二是看內地政府的房地產政策。如果政府還要托市，那麼這個房地產泡沫還可能延續一些時間。但最後這個泡沫是托不住的。如美國2008年金融危機爆發那樣。 而2013年內地樓價普遍上漲，就是政府托市之結果。但這樣做，只是把房地產泡沫繼續吹大，令市場風險增加。而泡沫吹大更是增加這個房地產泡沫破滅的風 險。
在這情況下，住房投資者已沒有能力再接盤，如房地產開發商手中持有的大量住房在價格上調整，最不利的是房地產開發商。再加上內地經濟增長下行、中國人民銀 行的去槓桿化，美國QE的退出、人民幣可能貶值等，任何一個因素都可能成為擠破目前內地房地產泡沫最後一根稻草！不過，對內地無數分割的房地產市場來說， 這個泡沫的破滅也許會是一個過程，而不是一天發生！　
作者為中國社會科學院金融研究所研究員